从太平洋百货到新天地时尚，上海的百货业经历了一个从大到小，从多到精的过程。在瑞安房地产董事总经理李进港看来，这就是一个消费群体不断细分的过程。为了适应这个过程，最好的方法就是牢牢掌控商铺物权，随时针对趋势作出调整。

B＝《外滩画报》

L＝李进港

B：在内地我们看到的最早的时髦商场，是类似太平洋百货的大型百货公司。从那时候一直到现在，内地消费者对零售百货业的需求发生了什么变化？

L：我来内地已经有十年了。应该说每个城市都有自己发展的步伐，在上海，城市的整体品味提升了很多，城市功能调整很明显，越来越成熟细分。我感觉上海消费者的品味和购买能力变化很大，对各类品牌的接受力提高了。

B：以专业人士眼光来看，你觉得上海的几个主要商圈有什么区别？

L：南京路发展时间很长，要改革，很不容易。无论南京东路还是南京西路，都因为店铺的产权问题，而导致无法做较大的改革。静安寺的久光百货，刚开业时不是很多人，现在人满为患，流量相当高，它周边的新办公楼很多，因此可以后发先至——它的定位，非常合乎目前消费者的要求，这一点是很重要的。

淮海中路今年开出了很多大牌的旗舰店，所以我们开设新天地时尚的时候考虑到这一点，认为这边搞年轻品牌的话，气氛会更加融合，也能达到错位和互补的效果，给大家更多的选择。从一期、二期到三期，我们一边在改，一边在自我升级。

现在新开出的大商场，一般都不会太差，因为城市有这个需求在。而且现在各个商圈的地理位置和交通连接都很好，这一点以前大家都没有想到——这是一个很大的改变。规模较小的潮流百货现在慢慢起来了，以后在淮海路原本的襄阳路市场这边会开AMP（购物商场），应该也会不错的。每个商圈都有高档的地方，重要的是城市有没有这样的购买力。最终哪个跑得赢，得看下面的发展，看有没有重新布局的可能性。好的商圈都是不断在调整的。最重要是引进现代零售的商业概念，而且要有长远的视野，短视一定不行。一般能做得长远的商户，都是只租不卖的。

B：为什么要只租不卖？

L：以新天地为例，我们的商铺也是只租不卖，所以容易控制和调整。在选择招商的时候，我们可以按照自己的要求做一个融合，那么各个商铺不需要去争夺客户——这是我们优胜的地方。另外，有些地方是单独招租，但是我们既有商场，又有整个街区，容易搞细分。商铺一旦卖散，就很难做得高级，管理也十分困难，商业价值也打了不少折扣。目前我们做新天地时尚，还特别要求其中几家设计师店铺的设计师要经常在店，接受客户个性化的定制——其实对他们来说，这也是一块利润比较高的服务。

你看香港和全世界比较成功的商业都市，商铺产权都是整个商圈的概念，不是一个一个店的概念。而现在像南京西路，大部分以一家一家商场来划分。

B：你的意思是不是类似南京西路恒隆广场这样的形式已经赶不上最新的趋势了？

L：不是说恒隆不行，不过现在沿街百货更容易成功。目前的趋势，就是将大百货放在不同的平面上。大的shopping mall，有时候限制很大，他们的店铺合约往往是十年八年，这样一来你很难根据形势作出调整。而普通沿街店铺的合约则是一年两年。一座楼的竞争力和影响力相对一条街道来说会小很多，而且一个地块商圈在策略上也更加灵活。

B：那么类似新天地这种商业模式，有没有国外的可参照系？

L：这个肯定是有的。比如日本的六本木，它就是一个老城区，其中的民居集中了很多小店铺，而且也不只是购物街区那么简单，你还可以坐下来喝杯咖啡。日本的零售业在亚洲比较领先，不过新天地的模式可能比外国更加优异，因为你在外国很难在市中心找到那么大一块地。

B：你也提到了日本的零售业。似乎在亚洲，零售业的主要做法都是做房地产——买地，盖商场，然后招商。为什么我们没有像Neiman Marcus、Macy’s、Saks Fifth Avenue那样的买手制零售商出现？

L：我觉得这是由零售业的成熟程度决定的，同时也要看一个产业能产生的利润。欧美生活指数高，所以利润也高。如果在中国单做零售，除非你做得很大，或者开很多分店，否则没有规模效应，你就做不好。中国的零售业发展时间短，地产商还是以发展住宅为主，刚刚开始把注意力放到商业地产上。所以中国的零售业还没有走到这一步。但另一方面，欧美零售业的发展空间已经不大了。

有些欧美的地产公司既拥有店铺产权，同时又负责经营店铺。比如瑞安的合作伙伴领德高（Redevco，欧洲零售地产投资公司）就是如此。而对瑞安来说，做百货不是我们的专业，真的要做，因为架构、职能、运作和房地产都不同，资金压力也相对很大。

B：你说中国的零售市场还没有成长到那个阶段，但是我们也看到，类似Joyce、连卡佛这样的商业形式也开始在一线城市出现了。

L：这些商业形式需要比较成熟的市场。中国有多少城市可以卖那么高档的东西？在中国，目前想要成功，还是专卖店的形式比较奏效。你看淮海路上的一些大商场，这些年来改了那么多次，是为什么？如果做得好，肯定不用改。这就说明买手店那种模式目前在中国还是很难发挥，而且没有了规模，用在商品物流上的费用都会很贵。大部分中国人想要买高档的东西，首先就是去专卖店——要买Louis Vuitton就去Louis Vuitton。不仅在内地，在香港也是这样——现在遍地专门店。大的百货商店有什么天生的不足？一层二层可以很高档，但是三层四层呢？有那么多高档的品牌进驻吗？地下呢？往往地下就只有饮食街了。

B：可是，像上海的正大广场、龙之梦、港汇广场，虽然因为面积大，有些区域难以涉及，但是人气还是很旺。它们的弱势是不是能依靠这么大的人流消化掉？

L：我觉得这类商场在定位时期就要考虑到这一点。有些店铺可能租金不高，但是能带来人流——如何把人流带到高租金的区域去消费？能不能做到这一点，就决定你成不成功。消费者的心理是很冲动的，就看你如何引导顾客，让他们在走出去之前帮你完成你的商业目标。

人有惰性，越高越不愿去—所以你看，沿街商店的门都是平的，越是方便，越有商业价值。香港的海港城很大，但真的生意做得最好的只有头两层。而且海港城的建筑不高，纵向比较长，交通也方便。要记住，一楼是最重要的赚钱的地方，其他地方人少点没关系，还是可以经营下去。所以我觉得均衡的配置最重要，关键要看商场总的收入。

当然，在日本你可以看到十几层的大商场，在很高的区域都有饮食区。我觉得中国发展下去也会有这类shopping mall，但要看有没有那么多品牌和商家来填满它。