市场经济规律是不可能被逆转的，这只“无形之手”的力量是所向披靡的。政府、企业、媒体等等一些力量只能加长或延缓经济规律的某一个阶段而已，不可能改变本质。房地产行业作为市场经济组成的行业之一，依然逃脱不了市场经济规律的宿命。房地产市场发展到今天，经历了起步、快速提升、高位盘整等阶段，目前正在走向稳定和成熟。

在当前或者今后相当一段时间，房地产营销将逐渐被重视起来，原因很简单：就是销售速度下降，或者说滞销，根据“头痛医头，脚痛医脚”的惯性思维，特别是当下持续从紧的货币政策，钱在不断的流向银行，贷款难度增大的情况下。解决当下的首要问题是加快销售、加快回款。营销部门的责任和担子一下重了很多。

房地产营销其实就是一个“媒婆”的工作（“媒婆”是以前农村里为大龄男女青年牵线的人，也称“红娘”，在城市里叫婚姻中介或者月老）。房地产营销就是为产品和客户牵线配对，使得产品设计价值和客户需求匹配，并联姻成功，实现双赢。

“媒婆”介绍对象成功、失败的经验，大龄男女青年择偶观念的转变，使得“媒婆”不断提升自己的策略以达到其目的。营销也根据市场经济发展的不同阶段，分为生产阶段、推销阶段、营销阶段、关系营销阶段、社会营销阶段，以实现产品与客户联姻的目的。

从房地产营销大势来看，目前房地产营销的阶段应该说从生产阶段向推销阶段过渡。这个过渡是痛苦的，因为这是把“客户是上帝”这个口号落实到实际的第一步，难就难在发现客户真的有点像“上帝”时，放下架子有点难，为了生存和发展，建议“面子”不要也罢。

对于当前阶段房地产营销，笔者在此无意开什么“良方”。只是建议三条路：一是降价促销，可以“赤裸裸”、也可以“犹抱琵琶半遮面”，具体表现形式可以多样，关键是达到目的；二是不降价或者提价，但要让客户觉认为你真值这个钱，在产品和服务上下苦功夫，千万不要忽悠客户；三是产品创新，做一个细分市场的第一，其实就是差异化，改变一下客户的“审美疲劳”，使其对价格敏感性降低。

房地产营销就产品营销和企业营销两件事，或者说打造项目品牌和企业品牌。

首先说产品营销这件事，房地产产品的功能使命就是满足客户不断成长的居住需求。以客户需求为导向打造产品，而客户需求又分为显性需求和隐性需求，对于显性需求要以“量身定做”的态度去开发产品；对于隐性需求要结合开发商的专业能力及整合能力，去创造和挖掘客户隐性需求，进而打造引领客户需求的产品。关注客户需求，不能仅仅停留在嘴上和纸上，应该在获取土地阶段导入这种思想、在规划设计阶段实施这种思想、在建造交付阶段完善这种思想。营销人员再把这种以客户需求为导向的产品和客户牵起线来，充分发挥“媒婆”作用，而这些都真正落实了，则房地产营销就简单了。

其次是企业营销，企业营销的基础是产品营销，没有过硬的产品营销，企业营销一定是空中楼阁、海市蜃楼。企业营销则注重企业品牌形象的塑造，核心组成是项目品牌、服务、社会责任。把以客户需求为导向的品牌产品作为企业品牌的强大支撑，不断扩大品牌产品和服务的营造，肩负起房地产企业应有的社会责任，辅助企业品牌整合推广策划，在政府、业内、客户及其他社会各界不断巩固和树立企业口碑。达到“未见其人、先闻其声”的境界，则为产品业务拓展提供强大支持保障和促进作用。

最后说一句：这两件事做好了，房地产营销也就那么回事。

后话：以上仅仅是泛泛而谈，房地产营销实施细节还包括广告推广、活动促销、价格策略、客户谈判、客户体验、销售服务等等，针对不同企业及项目个案，根据实际情况深化下去，制作具体实施策略，配合强有力的执行（这点极其重要），则房地产营销在市场经济的任何阶段都能发挥独有的魅力。可以说它是一种艺术，看似抽象，其实是有形的，是看的见摸得着的。