最新研究报告显示，随着中心商圈购物中心新建及改造项目入市，主要商圈租金涨势有所放缓。同时，大型住宅区正随着轨交网络的发展向市郊延伸，更多零售商业项目沿轨交而设，一些二级零售区域得益于轨道交通而逐步形成。

第一太平戴维斯中国区市场研究部最新研究报告称，今年上海多个中心商圈购物中心新建项目以及改造项目投入市场，第三季度主要商圈门店街铺租金涨势有所放缓。随着未来市场供应逐渐增加及愈发成熟，运营方愈发重视项目特色及定位。

新增17万平方米供应

据第一太平戴维斯中国区市场研究部数据，上海第三季度有两个购物中心项目入市，为市场带来175100平方米的新增供应，两个项目均位于卢湾区。

新天地时尚是瑞安集团新天地项目三期的一部分，也是豪宅项目翠湖天地嘉苑的裙楼，位于新天地南里以南，与二期购物中心通过二层连廊相连。

一些流行品牌已确定入驻该27100平方米的商场，包括首次入驻上海的Edwin和Jas M.B.，另有Agnes’b上海旗舰店，此外一些本土设计师品牌也入驻其中。

另一个是位于打浦桥板块的日月光中心，作为卢湾区体量最大的购物中心，日月光中心定位于大众市场，以与相距不远的淮海路商圈有别。该项目总建筑面积约148000平方米，其中包括30000平方米的鼎好电子商城、约300家流行品牌租户以及与轨交站相连的地下二层容纳了超过60家快餐店。

此外，香港最大地产发展商之一新鸿基地产位于陆家嘴的上海国际金融中心项目赶在2010年上海世博会召开之前开业，苹果旗舰店入驻成为其项目一大亮点，成为浦东新区新地标之一。

据悉，上海国金中心商场将集中国内最多的国际一线品牌旗舰店，其中约15%首次进入中国，40%左右的品牌是首次进入上海地区。新鸿基地产执行董事苏仲强此前对媒体表示，上海国际金融中心商场目前已全部出租，预计于2011年全部完成并全面开业。

第四季度，全球知名服装零售企业GAP公司在上海的第一家旗舰店已于11月11日开始营业。该店面积1140平方米，位于上海重要购物大街淮海中路的香港广场。第二家旗舰店位于南京西路黄金地段的中创大厦，分上下两层，将于未来几周内开业。

“随着GAP年底两家新店即将开业，届时全球百大零售商中服饰类前六强将全部进驻上海。”第一太平戴维斯市场研究部负责人简可表示，随着越来越多的购物中心开业，项目间的竞争也越发激烈。购物中心业主力图突出项目特色，增强吸引力。

租金涨势放缓

同时，第一太平戴维斯报告指出，中心商圈购物中心整体空置率在第三季度上升0.9%，至4.6%，主要由于徐家汇、淮海中路和陆家嘴区域的部分项目新开业所致。

目前，淮海中路重新开业的无限度和香港广场南座入驻情况较之前明显改善，但其他调整中项目如香港新世界等，仍暂时推高了该区域空置水平。

徐家汇的美罗城地下一层于第三季度重新开业，入驻率高达95%以上，引进了包括Francfranc、近泽蕾丝、Segami在内的数家商户。

第三季度中心商圈购物中心首层平均租金环比上涨0.3%至每天34.6元/平方米。今年第三季度对徐家汇、淮海中路西段、淮海中路东段、南京西路、南京东路、浦东中心区域等购物中心一楼的一般（100-150平方米）服饰类店铺成交租金统计显示，南京西路的购物中心平均每天的租金价格依然居首，为50元-68元/平方米。Inditex, Gap, LVMH, H&M, Limited Bands (Victoria's Secret, La Senza)等新老品牌商都已入驻。

据悉，虽然多数项目租金保持不变，几个领先项目的租金仍有1%至2%的涨幅。在过去三个季度内，五大最优项目租金累计上涨10.0%，远高于中心商圈平均2.6%的涨幅。

另外，浦西一优质商业用地——“淮海中路3号地块”是由新鸿基于2006年斥资36亿元从香港万都手中收购所得，楼板价约为1.5万元/平方米。据了解，目前新鸿基已对该地块完成了规划，并计划建设一个8层商场，预计2011年开业。

克而瑞研究机构分析师薛建雄表示，购物中心项目主要取决于商家经营能力，如何锁定服务于自己的目标客户群与对客户消费能力的判断，给予服务配套建设极其重要。

轨交延伸新商机

几年间，长风公园区域掀起大规模开发热潮。在2009年，中海地产以22400元/平方米的价格获得长风一处住宅地块，一时引来市场热议。虽然长风区域整体开发时间不久，但各项配套交通的跟进有望使该区域实现迅速发展。

简可表示，该地区写字楼和住宅项目初具规模，而商业配套明显滞后。预计在明年，该区域的两大购物中心米高梅的世界和国盛中心即将开业，区域整体环境有望进一步改善。

在第三季度，上海轨交13号线方案正式公示，全面通车后将与中心区域多条轨交线路站点实现换乘，或将为更多非中心区域带来零售物业发展商机。

轨道交通长寿路和金沙江路站这两大区域恰好是普陀区较为发达的区位，在过去两年间已有数个购物中心项目如我格广场、调频壹建成营业，商业环境明显提升。该商圈项目多以吸引周边居民和普陀西部长风、真如居民为主，后者商业氛围仍有待完善。

世博会及其前后规划准备工作极大改善了三林地区的基础设施状况，然而该区域零售形态相比之下仍显落后，目前仍以街铺和社区型百货浦东商场为主。随着13号线在浦东三林将贯通长清路、成山路和东明路三个站点并且与已有线路换乘（7、8、6号线），购物中心可望带来人气。

此外，位于虹口区邻近虹口足球场的凯德龙之梦虹口广场，是新加坡开发商凯德置地继来福士广场、龙之梦购物中心和嘉茂七宝购物广场之后，在上海的第四个商业项目。该项目170000平方米的零售建筑面积使其建成后将成为上海北部最大的购物中心，预计将在今年年末开业。据悉，已签约的主力租户包括海上国际影城、国美电器和家乐福。

第一太平戴维斯中国区商铺部负责人朱兆荣认为，大型住宅区正随着轨交网络的发展向市郊延伸、更多零售商业项目沿轨交而设。一些二级零售区域如中山公园商圈，正是得益于轨道交通而逐步形成。

薛建雄则表示，轨道交通的建设的确能带动购物中心的人气，但远郊已有不少项目规模不小、配套功能俱全的购物中心经营失败的案例，商家如何在所处的地理位置找到自己的定位才是盘活购物中心的关键。