泉城新时代商业步行街作为诚基中心的社区商业配套的一部分，也承担了和平路、历山路、解放路等周边社区居民商业配套的责任。诚基中心项目位于济南的核心区域，交付后将有1.5万左右的常住人口。在如此黄金地段，开发商把商业中的一部分做成了全新的步行街形式，这种全新的模式深得投资者的追捧，如今，一期3万平米的商业面积中步行街部分店铺已经开始运营，24小时营运的步行街吸引了周边大量的客群，商业前景初步显现。二期还有近8万平米的商业面积也即将开盘。日前，记者走访了泉城新时代商业步行街的一期，试图找到该项目对济南商业地产发展的启示。

居中心，做什么样的商业最合适？

成功的商业地产往往并不是一成不变的，而是因时，因地，因势而变。诚基中心的泉城新时代商业步行街有着地理位置上的绝对优势，但是打造真正适合的商业业态也让开发商颇费脑筋。是做大卖场还是做泉城路附近的类似于品牌店性质的商业街区？因为周边的街区规划和交通状况，做大卖场显然不具备条件，而且银座、贵和等本地企业的品牌商家在济南有着极深的发展根基。那么品牌店性质的商业街区似乎又为投资者设置了过高的门槛，占据城市核心黄金地段，到底做什么商业最合适倒不如从市场的需求开始考虑。

首先，作为社区配套的一部分，可以考虑到社区居民和周围50万左右的客群流量的日常生活所需，诸如洗衣，餐饮，小型超市，服装，理发店，水站，邮局，银行等等这部分需求是刚性的，必须解决的。商业步行街的店铺以小见长，经营起来相对灵活，经营的形态多种多样，可以满足不同的消费需求。

其次，该项目与历下商务局合作开发建设，其开发建设得到了历下区各级职能部门的大力支持，而区政府意在为该区域填充一个大型的综合性的商业街配套，以满足区域内商业街这种模式的商业配套的缺失，从而更好的服务居民消费需求，也可为区域内的从业者提供良好的工作平台。

第三，从现实的角度看，济南的很多商业地产项目存在总价高，经营范围受限，配套条件跟不上等诸多问题，很多投资者或者经营业户遇到过高的门槛后就开始望而却步了。那么，打造一个适合中小投资者经营的商业平台不正是迎合了市场的需求？让买的人能买得起，让租的人能租得好，从最有利于投资人和业户发展的角度出发，新时代商业步行街的规划渐渐成形。

最后，地段环境决定了商业地产项目的内在价值，规格则可以使商业地产项目的价值产生最大溢价的可能。良好的规划在增强项目集客能力的同时，使顾客在人性化的动线指引下进行最有效的流动，商业地产项目也将由此获得最佳的经营回报。新时代商业步行街规划先行，布局灵活，独立的水、电、气、暖、空调让业户专心自营。经营面积可分可合，根据自身经济实力选择面积大小。规划合理的物业更能赢得市场。

买商铺，成功运营是保障收益的关键

一个商业地产项目要在市场上获得持续的成功，就必须要构筑项目自身的盈利模式。就拿步行街的一间商铺举例，我们来看从售出到收益的过程是怎样的。

在招商处，记者拿到了一份委托招商协议书，这份协议书是甲方即业主和乙方即地产开发有限公司的协议书。甲方作为委托方，乙方则是受托方，双方的协议就是甲方把自己买到的商铺就出租事宜让乙方全权代理。代理的期限就是商铺找到租户的期限。但是甲方也可以在这个期间自己找租户，如果找到，那么与乙方的协议就此解除，乙方不收取任何费用。如果乙方先找到了租户，那么甲方支付一定的佣金，佣金是这间商铺的全年总租金的1/12。假如乙方把这间商铺替业主租了出去，每月1500左右，那么甲方需要拿出1500元支付乙方作为佣金，如果甲方自己找了租户，那么无需缴纳任何费用，仅收租即可。

商业运营是最关键的一部分，目前，泉城新时代委托了两家单位进行运营，由天津永嘉商业管理公司对泉城新时代实施前期商业管理，由济南中原物业顾问有限公司对商铺进行招租招商。由于项目投资客户比较多，为保证投资回报率，他们提出了“三年不涨租”的承诺。还是拿那间商铺为例，取中间租金水平，1200—1500元每月，三年维持这个租金水平来养铺。经营业户在经营的头三年，经营的利益空间非常大。记者调查发现，文化路周边，山师东路周边的商铺日租金大约在15-20元每平米左右，而步行街周边在5-6元每平米的样子。而且，在租户签订商铺后，还赠送两个月的装修时间，这两个月是不收租金的。这对很多租户是非常大的优惠政策，记者调查发现，已签约的租户中，有相当一部分来自拆迁的文化东路文化西路，他们眼光独到，有商铺经营经验，而且善于把握招商的优惠良机。

为了保障投资人的投资有收益，保障业户的生意做的好，开发商投入了大量资金，聘请运营公司来为业主的物业运营保证收益，在宣传造势方面，他们也是不惜重金，让商业步行街的知名度越来越大，越来越多的人关注。如果开发商委托的运营公司无法保障投资者的收益，业主可自行成立业主委员会，选择合适的运营公司来协助运营。

看趋势，特色休闲街区成为新风景

据悉，泉城新时代商业街的招商范围十分广泛，包括服饰、饰品、化妆品、珠宝、鞋帽、箱包、床上用品、户外用品、小家电、花店、美容美发、餐饮、通讯营业厅、宠物用品店等，涉及到市民居住生活的方方面面，多层次、多角度的商品范围为市民们提供了“一站式”的购物服务，也使得该商业街成为目前国际最为流行的集休闲、娱乐、购物一站式的体验型商业步行街。从项目商业运营公司处了解到，沿和平路的部分沿街商铺目前已和部分知名品牌服饰、金融机构进行了意向签约，无可替代的地理位置是众多商家选择泉城新时代的首要条件。

运营公司的负责人在接受采访时表示，从目前一期签约的商户来看，一层的商户大部分主营休闲服饰、饰品类的商品，二层的商户主营家具、家居家饰用品类，三层以小百货、化妆品、鞋类商品为主。前期并未对商户的经营范围进行控制，但是在二期的招商过程中，将根据一期的经验和市场的需求，对经营业态做合理的规划，从更大程度上保证业主和商户的收益，也将使这个项目成为泉城商业步行街中独特的风景。

而业内人士表示，新时代商业步行街将来的发展绝非配套这么单一，而应该定位在一个全新、时尚的休闲街区，将来随着办公的人群增多，将对该街区的商务配套提出更高的要求。这也为业主和商户指明了更好的经营方向。

泉城新时代商业街概况

诚基中心新时代商业街南起和平路，东至历山东路，与山师东路、历山东路、文化东路三条商业街一脉相承，属天然流金旺铺之地。一期二期总面积约11万平方米，集休闲、娱乐、餐饮、购物、社交于一体的一站式体验型国际大型商业步行街。拥有欧式商业建筑风格，高档的奢华装潢，别致的景观设计，独立的内室与外街铺面自然融合，自由的商业经济模式，罕有的七十年产权。同时，与5A级酒店、甲级写字楼、酒店式公寓融于一体，努力打造泉城核心商圈的“商业新地标”。

把休闲、娱乐、餐饮、购物、社交多种业态融为一体，业态丰富，相得益彰，融顾客的亲身体验于其中，充分体现规模效应，既具有大型商场知名度高、规模大、客流量大的优势，又具有普通独立门店经营灵活无约束的优势，形成最大的商机和效益，商业影响力覆盖泉城。

既没有普通门店面积浪费多，投资门槛高，商业档次低、规模小，形不成商业群体效应的缺点；也没有大型商场对经营约束多、成本高的缺点。商业街铺总体规模超过大型商场，比大型商场更有优势，可发挥更大的商业群体效应，客流量大，更带来无限商机，效益远高于普通门店及大型商场。