2002年拿地，2006年开始动拆迁，2010年底拆迁工作将基本结束—历时8年，主体项目仍未开工，这一幕正在上海静安区黄金地块上演，这就是太古地产与香港兴业国际共同打造的大中里项目。继广州太古汇9年“抗战”后，太古地产征战大陆商业地产似乎陷入了一个“持久战”的怪圈。

大中里项目8年尚未完成拆迁 太古上海再陷持久战怪圈

在太古股份有限公司的每一年财报中，上海的大中里项目面世的时间也一再被推迟，从2012年到2013年，如今，在今年8月份公布的半年报中，太古再度把这一项目首期竣工的时间推迟至2014年。

拿地四年始动迁

资料显示，大中里始建于1925年，是目前上海市内保存最完整、规模最大的石库门里弄之一。太古地产的大中里地块位于上海市静安区南京西路的核心区域，北接南京西路，西临石门一路，南邻威海路，东靠青海路，总占地面积6.28万平方米。

2002年底，香港兴业国际出价13.06亿港元，从静安区政府手中取得了大中里地块的土地使用权。香港兴业国际副主席暨董事总经理查懋成曾表示，希望借此在南京西路 “竖立地标”。

2006年底，通过买卖销售股份连同销售贷款的方式，太古地产购入兴业上海大中里发展项目50％权益，太古出价高达12.92亿元。太古地产与香港兴业成为上海大中里项目各占一半股份的并列大股东。

时代周报记者从一份《静安区人民政府2010年重点工作项目化一览表》发现，静安区政府落实给静安区建交委的重点工作之一就是“扎实推进大中里等项目建设”。

静安区建交委副主任、区旧改办副主任洪海明向时代周报记者表示，大中里基地动迁分二期实施。一期2006年8月1日全面启动，到2008年底完成；二期2008年6月25日全面启动，到2010年3月31日完成，共完成2919户居民动迁。

据了解，二期动迁是目前静安区拆迁规模最大、地段最优、情况最复杂的旧区改造项目，先后经历了次贷危机的冲击、旧改新老政策的交替、奥运会和新中国国庆60周年重要节点、房价不断攀升等重重考验。

记者实地探访大中里地块发现，目前该地块已被围墙广告围得死死，只有靠近吴江路附近的一栋小楼没有拆除。

“这个动迁速度已经不算慢，大中里整个项目开工最快可能也得到年底了，目前最后一部分动迁要配合世博和轨道交通13号线，世博会后再拆。大中里整个项目至少要造5年。”洪海明说。

而对于为何2002年拿地，2006年才开始拆迁，一直到目前拆迁工作仍未完成，香港兴业国际和太古地产讳莫如深，截至发稿前始终没有给予解释。

“这个项目拖了多年，人也换了几轮，原因复杂。”一位不愿具名的业内人士向时代周报记者表示，“这个项目是兴业早期出关系拿地，太古后期出钱。出钱的大头是太古，所以现在是太古在主导这个项目。”

值得注意的是，与大中里地块相隔不远的就是曾经闻名一时的“东八块”地块。2002年5月，当时有“上海首富”之称的周正毅旗下的农凯集团以零元地价，拿到了总占地近18万平方米的“东八块”开发权，由于土地转让和拆迁纠纷导致引发连环诉讼和举报，2003年初，震惊海内外的周正毅勾结政府官员腐败案发，该地块的动拆迁工作被搁置。

上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟称，大中里地块也属于同一时期拿地，不排除涉及复杂的关系，所以拆迁被搁置，直到2006年才开始启动拆迁工作。

项目或超预算

在香港兴业国际与太古合作之初，双方均曾高调宣称，整个项目预计总投资将超过100亿港元。

而对于这样一个黄金地块的拆迁，拖得越久无疑代价越高。台湾房地产政策研究学会秘书长蔡为民向时代周报记者表示：“这样的地块，拆迁难度非常大，整个拆迁成本平均不会低于4万-4.5万元/平方米。”

2007年，查懋成在股东特别大会后对香港媒体表示，该集团与太古地产合作的上海静安区大中里项目合作愉快。

但蔡为民指出，双方合作要看当初香港兴业国际跟太古谈判的时候，有没有把实际情况让太古了解：“如果太古产生错误判断，认为兴业需要解决的只是资金问题，介入以后发现实际上不只是资金的问题，而是不知道还要投入多少的问题，那双方之间可能就会有矛盾。”

2010年3月30日，香港兴业国际与太古地产联合宣布，与中国银行达成协议，中银将安排并承销大中里项目不超过人民币80亿元的银团贷款融资。

8月5日，太古公布的半年报显示，上半年集团实现净利润139.47亿港元，同比增长3.3倍，其中地产部门实现盈利24.63亿港元，同比增长33.2％。集团债务净额较去年底增加56.76亿元，至373.48亿元，资本净负债比率上升1.3个百分点，至22％。

而上半年太古甚至准备拆分太古地产上市，借以融资。5月3日，太古地产开始招股，准备发售9.1亿股股份，招股价20.75-22.9元，集资额189亿-208亿港元。但5月6日晚，太古发布公告称，由于市况恶化，公司已取消旗下地产子公司太古地产有限公司规模30.9亿美元的IPO计划。

蔡为民表示，运作大中里项目，开发商必须具备雄厚的资金实力。加上拆迁费用，整个项目投资肯定会超过100亿港元，保守估计不会低于150亿港元。“项目的进程要看拆迁和融资过程。太古地产分拆没有成功，融资上会有压力，要看太古后期怎么运作资本。”

除了拆迁成本等因素外，雅仕铂(亚洲)有限公司总裁杨咏诗认为，配套规划的修改、保护文物建筑的平移、石门一路的改造等均造成了大中里项目的拖延。

事实上，大中里项目已经先期动工的就是保护建筑—原民立中学的移位工程。

据一位业内人士透露，该移位工程需耗资近千万元：“此后还要进行修复，这栋保护建筑产权归政府，但移位要由开发商出地，意味着开发商要少掉很大一部分地，而且政府不可能白送给你经营。”

住宅改商业之谜

根据此前香港兴业国际的公告，大中里项目将包括写字楼、一座购物中心、公寓以及酒店，总建筑面积29.1万平方米。太古接手该项目后，将住宅项目取消，规划成一个由三幢酒店、两幢甲级写字楼和零售商场组成的纯商业地产项目。建成的地铁13号线将直达大中里项目；而地铁2号线、13号线及12号线将在项目周围的路段实现地下连通，形成换乘枢纽。

至于为何太古将规划修改，是否意味着太古在项目中处于主导地位？大中里物业有限公司调研及拓展经理张曼利向时代周报记者表示，兴业国际与太古处于平等地位，一起开发，没有谁占主导地位。同时，张曼利称无法回答记者的提问：“目前整个工程还在前期阶段，可以公开的只有年报，没有更多信息做进一步披露。”

蔡为民则称：“不用去猜就知道，这是政府要求的，静安区就7平方公里多的地，原本批出来的住宅用地，现在全都要求改为商业用地。不是说太古不愿意做住宅，而是静安区政府要创造楼宇经济，因此要把住宅改为商业。”

“住宅非常好卖，这个地方开价8万-10万/平方米都不成问题，住宅取消了，这部分回款就有大问题了。” 蔡为民认为规划更改的影响 “短空长多”，“而商业主要以持有为主，大中里那个地段肯定是做成6星级的，相当高档，物业持有至少7成以上，短期之内需要的运转资金非常庞大，但一旦运转起来，整个地段可以打造得比新天地更具规模、更繁荣，商业价值理论上是与日俱增的。”

查懋成此前就曾透露，引入太古地产后，大中里项目的销售策略有所改变，计划将全部物业出租作长线投资。

广州太古汇的翻版

2001年，太古地产在广州设立了第一个大陆地区的代表处，同时也开始投资在内地的第一个项目—广州太古汇。项目位于天河商圈的核心地段，初时规划总占地近3万平方米，项目总面积25万-30万平方米，为综合商业发展项目。初定于2006-2007年落成，但该项目至今仍未正式开业。

其间，该项目建筑面积增加到约45万平方米，总投资追加到46亿元，太古地产持有该项目股权也由55％增至97％，项目落成时间也一再更改，太古最新的预计是，商场部分将于年底落成，其余部分则于2011年落成。

大中里项目俨然与广州太古汇同样波折。太古2010年半年报显示，大中里项目预计将在2014年分阶段启用，因为配合附近地铁工程以及上海世博会期间工程需暂停而有所推延“大中里2014年要租的话，很难低于12-15元/平方米，目前恒隆泰的平均租金为8-10元/平方米。”蔡为民预计。

目前，上海静安区南京路商务区，梅龙镇、中信泰富、恒隆广场组成的“金三角”最富盛名。以这个“金三角”为中心，南京路为轴，向西，越洋国际广场、会德丰、东海广场、嘉里中心二期、南京西路1788号已经陆续开工或竣工，五大楼宇将形成静安寺商圈的“金五星”；向东，大中里项目将凭借其庞大的体量独撑一方。

戴德梁行商业部董事陈浩向时代周报记者表示，目前南京路商务区的高端写字楼的空置率低于5％，会德丰等推出以后，短期内空置率可能被拉升至15％左右，市场需要一个消化的过程。但从三到五年来看，南京路可以再推出的甲级写字楼基本没有了，大中里与这些楼宇错位竞争，压力也不会太大。