曾经风头无两的新民众乐园(以下简称新民众)，正逐渐失去其江汉路商圈、中山大道商圈“时尚大佬”的地位。时下，紧邻的万达、HAPPY站台，已俨然并肩坐上武汉最火爆时尚市场的头把交椅。
昨天是柳云轩服装店在新民众开张的第64天，店铺选在客流量较大的二楼电梯口，可生意比预期的要冷清。
两个月前，柳云轩店主小严着手将司门口的服装店搬往江汉路。开始看中的是万达广场，寻觅一周后，她放弃了这一打算。“根本找不到空铺，一个不到10平米的店铺转让费就要10多万，租金五六千，位置还不好，加上房租，没有20万根本拿不下来。HAPPY站台也差不多，涨得太快了!”
犹豫再三，小严在与万达广场百米之隔的老牌市场———新民众租下一间10平米的空铺。无转让费，每月租金仅4000元，如果一次性缴齐一年租金，还可享受8折优惠。这让6年前还对新民众同行“流口水”的小严颇感意外。
小严的意外从一个侧面反映了两大商圈的商业变迁。“早些年的民众一铺难求，逛江汉路必逛民众。”而这些年，江汉路从“专情”变得“多情”:2004年，万达广场高调亮相，拉开江汉路商圈时尚领主争夺战序幕;2007年，HAPPY站台开业、新佳丽回归、宝利金高楼林立……
7月下旬以来，记者深入江汉路商圈、中山大道商圈几大时尚广场，探寻“时尚领主”变迁、风水流转的故事。问起眼下谁是NO.1，不少商户的答案是HAPPY站台或万达广场。HAPPY站台开发商新佳丽商业管理公司总经理胡丽萍也毫不谦虚地回答:我们和万达。而武汉新民众乐园有限公司相关负责人对新民众丢掉“时尚领主”地位的说法，并未否定。
“时尚领主”风水流转背后的商业律动，耐人寻味。
全生在新民众乐园一楼卖了12年的ZIPPO打火机，是这里最老的商户之一。身边的邻居换了一茬又一茬，驻扎10年以上的商家不过六七家。
“尤其最近3年，生意一年不如一年。”全生说，以前寒暑假，新民众乐园里人挤人，“象潮水样一浪浪直往店里涌。现在半小时进不了一个人”。好在多年经营，他积累了不少熟客，得以维持，但新客购买量至少下降了40%。
一楼商户全生说，现在想在新民众做生意，没有熟客很难成功，店铺转让频繁。他以紧邻的LULU小店为例，两年换了3个老板，去年卖男装，今年改卖女装。
黄女土在新民众一楼做了五六年眼镜生意。她也感觉，“最近人气完全不能和以前比，经常一连几天都收不回租子。”她对面的铺面做了半年情侣装，7月15日关了门，又有人接盘开始装修。
7月31日下午，记者在新民众的时尚天地、流行旋风、东方之珠、淘宝乐园等区域看到，不少空铺正在招租，有些区域甚至一条街上十余家铺面闲置。记者了解到，从去年开始，由于生意下滑，转让频繁，管理方主动暂停了租金每年上涨10%的约定。分包出租的时尚天地、流行旋风等区域也下调租金标准，对一次性付齐一年租金的经营户，租金打5N8折。
8月16日中午，周一，万达广场依然人如潮涌。C座时尚元素店老板李小姐介绍，她的铺面17平方米，月租金五六千元不算高，但转让费开价20万元。万达客流量很大，只要不是很差的货，都很好销。她透露，附近的商户平均月销售可达四五万，最好的可达七八万。HAPPY站台负责人称，10、12平方米的两种铺面，租金五六千左右，商户间转让费15N20万元，“转让费显示了市场活力”。这一价格相当于新民众的3倍。
在新民众二楼的时尚天地，记者以生意人的身份打听转让费，搜酷潮流女装店店主柳女土称，她家小店10平方米，月租费4500元，转让费1.5万元。新民众乐园一楼商户全生说，新民众最旺的10平米左右铺，3年前转让费是10万，现在顶多能收5万左右。
8月7日晚，记者在58同城网搜索7月26日之后10天的商铺转让信息，新民众有10条，万达广场和HAPPY站台只有1条。
新贵上位主打“吃”牌，抱团经营
始建于1919年的民众乐园，新中国成立前曾与天津劝业场、上海大世界并称为三大娱乐场。1998年，获新加坡雅诗阁集团出资扩建后，新民众乐园亮相，成为江城时尚风向标。
商圈内的此消彼长，背后总有一股神秘力量在推动，新民众落寞的原因何在?
新民众乐园一楼商户全生分析，停车不便是最大的软肋。到民众乐园停车需绕到长江饭店后面，加上车库小，逢周末节假日等一两个小时都等不到停车位。一到晚上，夜市摊点抢占车道，车根本无法进出。
HAPPY站台、万达广场除停车方便外，还紧邻公交站。明年与万达一街之隔的宝利金建成后，民众乐园的“孤岛劣势”更明显。
全生不无遗憾地说，新民众乐园戏院曾引得观众一片叫好，如今文化元素消散，唐装、戏剧服装等特色商品也没有了。但在上海豫园等地，皮影戏、西洋镜等成为吸引人流的超强吸铁石。不少在此经营的商户表示，与万达、HAPPY站台的一条龙配套相比，新民众购物比重太大，小吃太少，娱乐设施老化。
同类时尚市场增多，竞争加剧，也是新民众不复当年辉煌的原因之一。
2008年7月，5.5万平方米的新佳丽时尚广场入市。不久后，宝利金广场即将入市。这老牌时尚商圈是否会城头变幻大王旗?
新民众乐园有限公司市场部经理易佶接受采访时表示，未来两年，民众乐园会有大动作。在他眼中，风水轮流转，明天谁是老大还未可知。
武汉浦江筑城房地产顾问有限公司曾作过深度调研，该公司市场部经理张胜认为，新民众属微小版摩尔城，在年轻一代心目中的地位很高，市场管理方应紧盯该群体，与其他市场错位经营，加强对商户的整合，统一布局，集中引导商家经营年轻化品类，做足特色。
胡丽萍也认为，两大商圈时尚市场同质化严重，功能组合有些失调，整个商圈缺乏文化积淀，没有能代表百年江汉路历史的经典和标志性的品牌，所谓时尚也相对低端和粗浅，难入主流。新入市的宝利金如能突破，则原有市场都会有被超越的危险。
华中科技大学新闻与信息传播学院博导、品牌传播研究所执行所长舒咏平认为，商圈时尚市场的力量变迁，其中折射出新业态模式对传统业态的挑战。
他认为，民众实际上是时尚消费业态的先行，这也是它在上世纪九十年代末和本世纪初几年红火的原因。万达广场底层商铺基本是克隆了民众的业态，其优势更在于业态组合的创新，即购物中心业态。它准确选取人流量最佳的商业地段，并引入了沃尔玛、影城、大洋百货等主力店，汇聚了超强人气。这两大创新，对万达广场底层商铺形成强大支撑，最终实现了风水流转，成为武汉时尚消费的领军。HAAPY站台的加入，实现了和万达的互补，强大了万达的老大地位，同时拉走了大量原来在民众的经营户。
舒咏平分析，从某种程度上说，民众的衰落是必然的，新民众的出路恐怕只有改变单一的业态，和万达、HAPPY站台实现某种程度的错位经营，有望重新崛起。
从这个角度上，万达广场也会命临强大分流和竞争，因为它这种业态模式正在大量复制，而且汉口商业热点正呈北移和发散趋势。
万达开业6年，HAPPY站台开业3年多，这些新锐市场靠什么迅速崛起?万达广场相关负责人笑而不答。新佳丽商业管理公司总经理胡丽萍的解读是:业态结构合理，市场整体抱团经营。
她说，武汉人“最喜欢吃”，HAPPY站台从招商时就打“吃”字牌，交通巷噜噜饼、花楼街糊汤粉、周黑鸭等特色小吃被请进来，只用了6个月就站稳脚跟。目前该市场392家商户构成的业态，百货占50%，时尚生活项目如城市英雄电玩、发源地美发等占20%，餐饮占30%。胡丽萍表示，这种组合基本与万达广场同步，也是确保时尚市场项目成功基本合理的比例。
胡丽萍还强调，市场原来早上开门率不高，管理人员就不停打电话催促，如今商户都养成了上午10点前开门、晚上10点后关门的习惯。此外，店铺装修、材质标准、色系色彩、食品卫生、顾客投诉等，市场物业都要过问，“规范管理也是竞争力，保证商户得到最大利润”。据称，HAPPY站台吸引了大量新民众及周边的商户入驻，一年前其比重达到30N40%，现在还有10%。
