国际物业顾问DTZ（戴德梁行）1月20日发布研究报告称，中国百货业面临新挑战。并指出，目前中国商业运营模式与消费者个性化需求之间存在冲突，同质化现象较重，将受到4个方面的挑战。

“在经济快速发展、居民收入持续提高的背景下，中国商业市场呈现加速变化的特征。”戴德梁行华北区董事、商业顾问负责人张家鹏表示，这种特征主要表现为市场中商业类别日渐多元、零售租户不断丰富、消费者需求趋于多样。这一系列变化为新商业业态创造了成长机会，也对现有百货业态形成了新挑战。

在这种趋势下，商家开始调整，如扩大单位店铺面积、增加自营品牌、丰富类别等，也有部分商家开始了向新业态进军，通过开设购物中心、OUTLETS等谋求新的发展。

对于百货业所面临挑战的原因，张家鹏分析说，首先是中型店铺的替代竞争。2007年之前，百货一直是大型Shopping Mall中主力店的优选对象。2007年以后，中型租户呈现快速增长态势，如ZARA、H&M、MUJI等都积极扩张开店，为业主提供了联合几家此类品牌来替代百货的机会。

其次是受服装品牌开设独立店铺的趋势影响。中国城市消费者的品牌意识在迅速提高，对商品的精神属性愈发看重，为迎合趋势，把握市场发展机会。各品牌商家开始着力营造自身的文化内涵，而卖场是向消费者传达信息的关键场所，其装修装饰风格是否得体、能否体现品牌的文化及个性，都会受到管理方的特别重视。

中国的百货公司基本都是“中岛”式卖场，每个品牌店铺面积都相对较小，并缺少可供装饰的墙体，对实施形象包装、文化氛围营造都有较大限制，从而对意图升级的品牌形成了制约，使他们不得不考虑进入购物中心、商业街等可满足其需求的物业类别。

再次是来自业主高租金回报的需求压力。中国城市的土地价格在以往几年内实现了数倍增长，物业建筑及装修成本亦大幅提升，加大了购物中心的投资预算，激发了投资商对租金收益的高预期。而百货公司的赢利能力决定了其相对不高的租金承受力，虽然近几年行业平均销售额有显著涨幅，租金支付能力也有所提高，但与业主对租金增长的预期相比仍存在一定差距，并成为了双方合作的重要障碍。

最后是运营模式与消费者个性化需求的冲突。“在中国目前现状下，各百货公司主要是以‘联营’的模式运作，其实质是由百货提供场地并统一管理，由品牌商陈列销售货物，双方进行收益分成。”张家鹏指出，在这种模式下，百货销售的货品都是由品牌商统一生产和提供，各店之间难有差异，同质化现象较重。而中国民众的自我意识在逐渐觉醒，个性化消费需求越来越强，对同质化商业场所的接受度越来越低，所以百货的压力也会日渐加重。