传奇之后，老牌商圈将如何开始自己新的长征？

老牌商圈们显然已经意识到，新商圈的崛起正在颠覆以往的传统商业格局。在日益激烈的市场竞争中，历经沧桑书写传奇的老街并不缺少变革。而未来，它们又将如何开始自己新的长征？

王府井：扩容求变

在王府井商圈的演变过程中，盛锡福、瑞蚨祥、东来顺、全聚德等诸多老字号见证了王府井历史的沧桑巨变。百货大楼、工艺美术大厦、新中国儿童用品商店老店成为了王府井大街上第一代商场。事实上，王府井商圈的繁荣正是由这些著名字号和商场带动的。不过，世界其他发达城市的商业中心，如美国纽约第五大道、巴黎香榭丽舍大街基本都以大范围商业街区的形式存在。王府井赖以成名的传统百货业态受到了北京新兴商业中心的冲击，其客流量和营业额均出现了不同程度的变化。王府井商圈的发展已不能局限在某个商场的定位上，如何融合商圈内部的商业定位和主要客群才是王府井商圈成败与否的关键。

在经历了新兴商圈的冲击之后，王府井的扩容正在显现。

“王府井区域一直以购物中心和传统百货业态占据主导地位，文化、休闲、娱乐等业态相对欠缺。随着时间的推移，王府井步行街已逐渐成为人们印象中的旅游商品一条街。由于代表新型业态和新型商业模式的高品质专业店和各类创意主题店的缺席，王府井对本地消费者的吸引力大大削弱了。”

正因为如此，北京市东城区政府实施了王府井第二商业集群建设，试图让王府井地区变身成为具有文化特色的时尚商业区：一方面是对现有商业的升级，通过品牌调整，由百货大楼、新东安广场等引进时尚、高档品牌来实现现有商业的升级。另一方面是对新建项目的定位，要求引进高档、时尚，能与周边形成错位经营的商业。

在这个过程中，占据王府井大街与长安街黄金交叉点的东方广场，被推上一个重要的位置。在业内人士看来，东方广场与王府井步行街尽管在地理位置上联系紧密，但其商业的成功并不是依赖王府井步行街所带来的巨大人流。

“东方新天地的成功是基于精准的商业定位和良好的运营管理。由于东方广场是一个集写字楼、公寓、酒店、商场为一体的大型综合体建筑，东方新天地的定位是以满足东方广场的配套服务为需求。从这一点来看，东方广场商业的形成是由其整体项目定位所决定的。”高力国际商铺部助理董事陈国辉说。

自2003年起，东方新天地开始对租户进行每年10%的清洗，一些不符合东方新天地理念的租户被退约。东方新天地之所以愿意坚持高档商业场所的定位，与其写字楼、酒店、公寓的高档定位密切相关。在东方广场，购物、餐饮、休闲、娱乐等可以一站式解决，这种“城中之城”的独特设计理念是其商业取得成功的重要因素。

定位明确之后，王府井向周边区域的放射、扩容和竞合也逐渐浮出水面。因为现代商业街区只有集聚整体优势才能形成竞争力。例如巴黎的香榭丽舍大街，以香榭丽舍大街和凯旋门广场为中心，周边全是呈放射状的商业街区。

这份规划是，将王府井步行街周边包括东单、金宝街、灯市口等商业集中的区域都纳入到王府井商圈的范畴，形成“两横两纵”的商业格局，即以东西走向的东方广场、金宝街为“两横”；以南北走向的王府井北大街、东单为“两纵”。其中，号称“银街”的东单重点以个性和时尚的小店为主；聚集丽晶酒店、金宝大厦、香港赛马会北京会所、金宝汇购物中心等高端商业物业的金宝街则成为新王府井商圈的奢侈品牌汇集地。

“随着城市多商业中心化和消费者的购物理性化，像王府井这样大规模的商业街功能不该是单一的，而是融购物、旅游、商务、文化、休闲、娱乐、展示等于一身。如果单纯站在购物功能角度认识现在的王府井大街，必定会出现同质化竞争。因此，王府井商圈需要成为融合各个街区的集合体，发挥各条街道的商业优势，形成区域内的错位竞争。”北京汇博行房地产经纪有限公司总经理潘好龙说。

未来，王府井将不单纯是一条承载商业传统的大街，而是集商业、服务、文化于一体的综合型商业区域，从而形成真正意义上的商圈效应。

解放碑：变身CBD

而解放碑的“长征”，则起步于一种略显“时髦”的方式——CBD。

“重庆被定位长江上游经济中心，建CBD可辐射大西南”，中国商业地产联盟副会长、百年城集团董事长吴云前说，而“解放碑一直是重庆商业中心，在此建国际性CBD是最佳选择。”

以解放碑为中心，东起小什字，北临沧白路、临江路、民生路，西至金汤街，南到和平路、新华路等，构成“十字金街”，是解放碑的未来蓝图。

也许在3年后，解放碑商圈将看不到一辆汽车，利用地下环线将商圈内所有的主要楼宇都串连在一起，是这张蓝图的一个重要部分。

“解放碑地下的防空洞和隧道密如蛛网，利用现在地下通道，加以修缮拓宽，建成地下环线道路，将让这些相互独立的地下通道彼此牵手。”渝中区区长王福清说。

这将解决如上海陆家嘴等商圈的“孤岛”楼宇弊端：从甲大楼到乙大楼办事，要先下楼，穿过熙攘的人流再上楼，两栋楼宇间1分钟路程至少要花5分钟。而解放碑商圈“地下环线在串起各楼宇车库的同时，各栋大楼也将手牵手。逛街市民、公司白领想在楼宇间走动，可走人流量少、道路笔直的地下通道。”王福清说。

除了地下交通网络，新解放碑的商业特色显然是更为重要的问题。市民购物，去了解放碑就不去观音桥，去了观音桥就不去解放碑，重庆市商委主任周克勤对此表示忧虑。“看上去两大商圈都人流如织，但总是窝里斗，销售总量没增加”，周克勤说，“重庆主城共有8个商圈，其中销售上百亿的大商圈有5个，和它们相比解放碑特色还不够鲜明。解放碑要建CBD，就别和观音桥走得太近。”

“如今，渝中已将打造长江上游地区现代服务业核心区、长江上游地区总部经济基地作为重中之重。”解放碑CBD项目负责人说，到2011年，解放碑入驻的世界500强企业将达100家，国际一线品牌超过50个。

重庆的传统保留也将被视为是特色的一部分。北京金融街曾有蜚声海外的涮羊肉，外国政要也时常光顾，但为提升金融街档次，涮羊肉被清走了，此后金融街每到晚上几乎成了一座空城，死气沉沉。

“看到八一路好吃街有市民吃酸辣粉，那是美好的场景”，曾亲历北京金融街和上海陆家嘴两大商圈建设的泰国正大中国地产集团总裁滕维方说，“如果解放碑只剩下了酒店、写字楼和奢侈品商场，就赶走了普通市民，也会失去最为宝贵的人气。” (2009年第10期《服装界》文/王伟)