美美百货、太平洋百货……这些店关闭了；大钟寺中坤广场、斯普瑞斯奥特莱斯、华润五彩城、分钟寺新业广场……这些店新开业；银泰百货大红门店、淘汇新天、老佛爷……这些店将开业。业内认为，这几年，北京商业处于大发展时期，也伴随着动荡和调整，因为剧烈竞争会导致优胜劣汰。
新店大多选址三四五环，京城西南部更集中，多为奥特莱斯和区域商场。
美美百货、太平洋百货……这些店关闭了；大钟寺中坤广场、斯普瑞斯奥特莱斯、华润五彩城、分钟寺新业广场……这些店新开业；银泰百货大红门店、淘汇新天、老佛爷……这些店将开业。业内认为，这几年，北京商业处于大发展时期，也伴随着动荡和调整，因为剧烈竞争会导致优胜劣汰。
新一轮开店潮锁定西南
开业十年的太平洋百货北京盈科店将于10月25日正式闭店谢客，而该公司北京另一家门店五棵松店也将于年底前闭店。更早之前，美美百货也在北京折戟沉沙。虽然不时有商场关闭退出，但新开业的商场更多。从去年至今，已经有超过10家店开业，包括万柳华联、大钟寺中坤广场、盛熙8号、华润五彩城、斯普瑞斯奥特莱斯、分钟寺新业广场等。业内人士称，这是继奥运会前后的开店潮之后，北京的又一轮开店潮。
奥运会之前的开店潮，主要是开在城中心区，商业主要以高档商场为主。如新光天地、金宝汇、金融街购物中心等，都属于这一批。北京工商大学教授洪涛介绍，这次开店潮主要是在城乡接合部，如三环、四环、五环这些地方，而且集中在北京西部、南城这些区域，商业主要以奥特莱斯、区域性购物中心为主。
一般来说，一次开店潮的时间跨度大约为5年。因为从买地、规划、建设、招商，整个过程就需要这么长时间。比如，今年开业的华润五彩城，最早开始关注上清商业是2006年。五彩城管理中心副总经理祝林介绍，2005年买完地，2006年对这块地的商业开始有研究，究竟在这建一个20万平米的商业，能做一个什么样的东西？但当时的上清地区，商业现状是什么都没有，现在的华联、蓝岛都没有，再往北的永旺也没有，唯一有的一个是三层楼的金五星百货，清河路边有些小的商铺。经过调研，确定为做一个区域性的购物中心，现在看来，这个定位是正确的。“所以，做商业项目需要有很强的前瞻性。”
新店不再扎堆高端定位
奥运会之前，大家都是非常看好北京的商机，外资大量进来，很多大品牌想到北京开店，但找不到地方。一家商场的负责人介绍，当时，奢侈品就是选王府饭店，国贸一期，其他奢侈品想开店都没有地方。当时正值国内有高端消费热和奢侈品消费热，所以新开的商业都把眼光瞄准高档。以为建成后开业，一层都能有LV之类的大牌。没想到，金融危机爆发，很多大牌都搁置了海外开店的计划。这让2009年后开业的那批店，普遍面临着招商难的问题，尤其在大牌的配置上。所以从奥运会到现在，有很多的高端百货都出现了问题，也开始调整自己的经营定位。
据统计，北京的消费群体，主要由三部分构成，2000万的北京居民，500万的外国游客和一亿四千万的全国游客。这些人的需求是多种多样的，所以，新一轮开店潮中，商业模式出现了明显的调整，也更符合市场的需求。今明两年，还将有银泰百货大红门店、淘汇新天、老佛爷等一批新店开业，它们在定位上，也有很大的差别，其中银泰百货大红门店主打社区商业，淘汇新天定位于“时尚潮流汇馆”，而老佛爷将是一家高档商场。
观察
解析北京商业发展阶段
北京商业经济协会秘书长赖阳介绍，不同阶段的消费需求变化对于商业模式有很大影响，北京的商业发展的阶段性也很明显。
大卖场：1995年，家乐福进入北京之后，北京出现了一个大卖场发展的高潮。那个时候，消费者购买生活所需商品，喜欢去大规模的连锁超市，于是大卖场就替代了传统的小商品市场。
商业地产：接下来是新型的商业地产的繁荣，过去的住宅区，如早期的方庄、回龙观、天通苑地区，商业设施都严重不足。随着商业地产潮的出现，每个地产项目都把大楼的一层二层全部建成底商。后来，有些项目做到一到三层全是底商，但实际上，这种模式并不科学。
社区商业：再往后，人们发现底商并不能完全满足社区消费的需要，于是就有了一些综合配套的社区商业模式出现，如社区百货。
Shoppingmall：然后发展到shoppingmall的模式，像现在的万达、华润等，会在大型住宅区里引进购物中心，其中有一些定制商业，如超市，百货店，影院等。
大型配套商业：奥运期间，建了很多大型的配套商业，在建设时，都把面积预留很大，但现在相当比例的，都没有很好经营。比如望京地区，商业开了很多，但很多到现在调整来调整去，仍然没有找到很好的定位。
奥特莱斯：现在，每年的社会商品零售总额比GDP的增长速度要快，所以大家继续看好商业，但热点转向奥特莱斯，因为大家注重品牌，但也注重实惠，所以名品折扣店，肯定更受欢迎。在这种情况下，很多项目都在上马，在这个过程中，也出现了一定的盲目性。有的会成功，但有的肯定会失败的。比如活力东方奥特莱斯，现在经营就很困难了。
但从发展来看，任何一个业态，发展到一定程度后，都会饱和，这时，消费者不可能每家都去，而商家为了吸引消费者，就会产生剧烈竞争，从而导致优胜劣汰。竞争中，相当一部分商业，就会因为经营不善而难以为继，但也会出现一批非常成功的项目，未来成为消费者认可的地标性的商业。这个其实是商业生老病死的发展规律。（A10）
