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有“金融街”之称的庆春路，杭州市区数得着的热闹地段，每天人流汹涌。位于庆春路和马市街交叉路口的电信大楼，又处在这条街上的人潮交汇之处。

因为看好这个繁华市口蕴含的消费潜力，外来的中都百货在4年前租下电信大楼开出了中都百货庆春店。它进入杭州核心商圈的动作，一度引发业内的高度关注。不过，就在前几天，中都百货向外界表示，将转租其中一部分商场面积。这引发了业内猜想，外来中型百货在杭州是否面临着水土不服？

租金压力太大

昨天中午，记者来到庆春路上的中都百货商场，庆春路上拥堵的人流和车流，让人相信这里绝对是黄金中的黄金地段。商场一楼几个店面的客人确实非常密集，但是上到2楼3楼，人流就大为减少。

浙江中都百货有限公司常务副总孙伟说，准备出租的是原本经营男装、运动休闲和童装的4楼和5楼。转租可以缓解租金压力。因为经营坪效太低，中都百货在开业前承租电信大楼，租约20年。出租面积约8000平方米，价格为4.5元/平方米/天。商场希望能引入餐饮等业态，这样既能增加租金收入，又能为缩减后的百货店带来更多客人。

从去年年底到今年2月，杭州众多商场销售额同比增长艰难，有的商场还出现了销售额同比下降。中华全国商业信息中心的最新数据显示，2012年2月份全国50家重点大型零售企业零售额同比下降2.78%，为2011年以来月度零售额首次出现同比负增长。从区域对比上看，一、二线城市市场销售不景气，三线城市销售表现相对较好。物价持续高位，消费意愿不强、天气因素导致部分地区消费出行减少，以及不同政策环境下的销售表现不一样等因素，是造成销售增速大幅下滑的主要原因。

百货行业有“开家新店养3年”的说法。作为一家在2009年开出的“新店”，中都庆春店在目前经济形势下，盈利压力比客群成熟的老店更大。

戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司杭州分公司商业部高级经理傅敏认为，4.5元/平方米/天的价格有些偏贵。在商业裙楼里，3楼以上的租金价格明显较低，租金与同一地段写字楼持平或略低。因为物业条件限制，电信大楼写字楼租金比同地段甲级写字楼略低，而庆春路上甲级写字楼租金为4-6元/平方米/天。

社区邻里型百货在这里行不通

孙伟说，以前主要定位社区顾客，现在要转型做精品百货，把眼光聚焦在庆春路上写字楼里的客人身上。与“社区家庭百货”氛围产生关联销售的童装、运动装和休闲男装坪效太低，要减去童装，减少运动装。虽然2楼、3楼女装的坪效较高，也要将定位调整得更加精准，减少少女装，引入更多成熟淑女装和商务男装。

背靠吴牙社区，王马社区，马市街等连片老小区，定位社区邻里百货，曾经被认为这是中都百货紧挨着百货店密集的武林商圈，退一步做出的选择，以避开与核心商圈的正面竞争，专注社区顾客。不过从坪效上看，这个定位目前看来并不成功。

在开店之初，业内人士对中都百货的选址有不同看法。有人认为，庆春路人流密集，此前却没有一家大型商场，对面就是超市业内的“单店巨无霸”联华庆春店，也许能产生店多隆市的效应。也有人指出，在中都百货入驻前，就曾有百货店看中过电信大楼，不过因为大楼原本的设计是写字楼，存在着层高过低，一楼面积不够大，门前有太高台阶等问题，并不适合被用来做商场，此外停车条件也不够理想，车位不多，最终被放弃了。

就在去年10月，中都百货对面的联华超市庆春店再一次升级改造后重新开业，从单纯的超市业态升级成为拥有食品，日用品，化妆品，鞋类，服装，家电，家居的大卖场。面对这个年销售额达数亿元的巨无霸大卖场，中都百货当初所希望的“店多隆市”并没有实现。周围社区的居民更习惯在联华超市庆春店里进行一站式购物。

单体百货开店不易，必须“错位”

作为调整的前兆，上个周末，中都百货庆春店有的女装品牌已经打出了1.5折。一个女袜品牌所有产品都打5折，营业员说，在其他商场这个品牌仍然以全价销售，不打折。

在开出庆春店前，中都百货一直在杭州周边地区发展。与在杭州扎根多年的解百，杭州大厦，银泰百货和杭州百货大楼等商场相比，它在业内被看做是一个外来者。当时后4家商场全都跻身全国百货单店年销售额20强。虽然杭州的商场数量不多，却都是强手，要在其中站稳脚跟并不容易。

在商场开业之初，中都庆春店曾经打出过“满100元减75元”的促销广告，以最低1.25折的折扣力度创下过当时杭州商场促销的新纪录。不过，拼低价的竞争没能持续，也没能持续稳定客源。

业内人士分析，因为离武林商圈不远，周边社区居民要逛商场时，并不介意多花一二十分钟的时间去百大和银泰。再往东去，则是一个体量更大，逛起来舒适度更强的万象城SHOPPING MALL。此外，因为是与本地百货“贴身竞争”，外来百货在招商时遇到了不少阻力。位于中都集团所在地的中都临平店拥有欧时力、阿玛施等一线女装品牌，能带来稳定的销售额，在中都庆春店里却难觅踪影。据介绍，中都旗下4家百货店，销售业绩最好的是中都集团所在地临平店，去年以4500平方米的面积创下了1.3亿元的营业额。

孙伟总结，在杭州市区开店必须展开“错位”竞争，减少与其他商场的共有品牌。此外，中都庆春店还尝试增加自营品类，开出自己采购经营的奢侈品集成店，这是杭州其他商场目前没有的。